赴港IPO折戟后二次递表 方直集团负债率升至285%

  在地产业“过冬”之际,以广东惠州为大本营的房企方直集团再战IPO.11月8日晚,方直集团向港交所提交招股书。

  招股书显示,2018年、2019年、2020年和2021年截至5月31日,方直集团的资本负债比率(按借款净额除以权益总额计算)分别为668.3%、738.6%、231.4%以及284.9%。

  《证券日报》记者了解到,这是该公司继今年4月份赴港IPO折戟后再次递交申请表,急于寻求融资“输血”的迫切心情可见一斑。

  “2020年,祥生控股等7家内地房企成功赴港IPO。但今年以来到现在为止,仅三巽集团一家内地房企成功登陆港交所。”一位业内人士向《证券日报》记者表示,受中资房企债务违约的负面消息影响,国际评级机构集中下调了内房股的信用评级,叠加楼市销售不畅,部分房企现金回流受挫……在这样的背景下,中小房企赴港上市的路并不好走。

  半年后再次递表

  IPO之路并不好走

  公司官网资料显示,成立于1998年的方直集团,是一家集地产发展、投资运营、物业管理、实业投资等四大业务板块于一体的企业集团,除重点开发建设智慧社区外,还涉及文化旅游、农业产业、氢能源、新兴科技等多个产业。公司于2006年进军惠州房地产业务。自2015年起,公司确立深耕粤港澳战略,将投资触角从惠州延伸至广州、深圳、阳江、东莞、佛山等地。

  公司此次发布的招股书显示,截至2021年8月31日,方直集团拥有由45个项目组成的规模化项目组合,土地储备总建筑面积约480万平方米,覆盖广东省12个城市。公司主要通过公开招标、拍卖或挂牌出售,以及通过收购其他公司股权或物业权益等方式获取土地。

  亿翰智库发布的数据显示,2018年、2019年及2020年,方直集团的销售额(全口径)分别为265亿元、266亿元及322亿元(位列第90位);2021年前10个月,方直集团的销售额(全口径)为227.2亿元,位列95位。

  今年以来,惠州房地产市场再次遇冷,关于开发商降价出货、割肉回款的“内卷”消息不绝于耳。“惠州楼盘开发量大,流动性较差,房企资金链普遍偏紧。”汇生国际资本总裁黄立冲对《证券日报》记者透露。

  在销量停滞不前的困局下,方直集团试图借助上市实现突围。今年3月份,曾在万科、阳光城、泰禾集团及禹洲地产先后任职的许珂,加入方直集团担任总裁一职。4月22日,公司提交赴港IPO招股书,启动赴港上市程序。但在11月8日公司再次递表的当日,有市场消息称,许珂已经离职。对此,《证券日报》记者致电方直集团予以核实,但未有人接听。

  对于方直集团的二次IPO递表,黄立冲分析称,在目前房地产行业基本面下行的背景下,想顺利发售新股并不容易。

  “在内地房地产市场调控不断升级的背景下,港交所对房企申请IPO的审核力度也有所加大。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示。

  “一方面,方直集团作为一家中小规模的房企,抵御行业风险的能力相对偏弱;另一方面,行业整体遇冷,交易所对企业上市的财务要求有所提高。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者表示,近两年成功上市的房企屈指可数,且多为多次递表申请才实现上市。方直集团的财务状况欠佳,销售表现也不亮眼,赴港上市的难度相对较大。

  负债过高

  信托融资占比近半

  招股书披露的信息显示,方直集团的经营优势在于以多元业务模式发展,但也存在信托债规模占比高、融资成本高、负债率过高等方面的短板。2018年、2019年、2020年,方直集团的资本负债比率(按借款净额除以权益总额计算)分别为668.3%、738.6%、231.4%。

  对此,方直集团表示,由于物业开发项目的融资需求增加以支持业务增长,导致银行及其他借款增加。同时,公司经营活动所得现金净额也在下滑,由2018年的1.2亿元降至2021年5月底的-9.9亿元。

  在肖云祥看来,在当前市况下,投资者衡量房企估值的重要考量核心是实际负债情况和现金流情况。由于近期暴雷的房企大多具有高杠杆、低流动性的特征,因此,负债水平较高且现金流不充盈的公司,其估值会受到较大的负面影响。

  此外,方直集团在兑付能力上也存在较大压力。招股书显示,方直集团未偿还银行及其他借款总额已由2018年的62.53亿元升至2021年5月底的128.37亿元,原因是“业务扩张,加强了土地收购力度”。其中,一年内或按要求到期的借款已由2018年的13.8亿元升至2021年5月底的50.7亿元。虽然公司的现金及现金等价物从2018年的6.9亿元增至2021年9月30日的19.7亿元,但与一年内到期的债务额相比,仍存在较大的资金缺口,短期偿债压力较大。

  “企业是否稳健运营,长短债结构是重要衡量指标之一。短债占比过高,短期偿债压力就大。”肖云祥称,此外,公司的加权融资成本在业内也是较高的,会压缩利润空间。

  截至2021年9月30日,方直集团未偿还信托融资及其他融资安排占同日借款总额(包括銀行及其他借款)的46.8%。2018年、2019年、2020年,方直集团借款总额的加权平均实际利率分别为11.2%、11.5%、11.1%,同期实现的利润分别为0.29亿元、2.39亿元、2.88亿元。

  “方直集团对信托融资的依赖性较高,导致融资成本处于高位。”梁楠认为,公司当前负债规模较高、业绩增长不及预期,通过上市筹资,可缓解当前高债务、高融资成本造成的经营困局,品牌影响力等方面也会有所提升。但目前房地产行业分化明显,中小房企在规模上不占优势,即便成功上市后,在盈利和规模等方面的提升上也将面临一定挑战。